H5. Financiële continuïteit

De vraag naar betaalbare huurwoningen blijft groeien, terwijl bouwkosten stijgen, beleid verandert en betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid onder druk staan. HW Wonen is goed gepositioneerd om deze uitdagingen aan te pakken. Slim investeren in toekomstbestendige oplossingen en efficiënt omgaan met de beschikbare middelen is daarbij essentieel.

Om de continuïteit van onze volkshuisvestelijke opgave te waarborgen, hebben we de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in onderhoud en verduurzaming. In 2025 hebben we volop aandacht besteed aan het verbeteren van onze (vastgoed)data. Dit geeft meer inzicht in toekomstige onderhouds- en investeringsbehoeften.

HW Wonen heeft een gezonde financiële positie, waardoor we de komende jaren kunnen blijven investeren in nieuwbouw en verduurzaming. We blijven scherp op een optimale inzet van onze middelen, zodat we onze maatschappelijke taak ook op de lange termijn kunnen vervullen. Dit vraagt om een evenwichtige verdeling van investeringen in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming, afgestemd op de behoeften van onze huidige en toekomstige klanten. We kunnen onze euro immers maar één keer uitgeven. 

Samenwerken met andere woningcorporaties is nodig om kennis te delen, middelen efficiënter te gebruiken en landelijk impact te maken. In de regio werken we actief samen aan duurzame oplossingen, met telkens het belangrijkste doel voor ogen te houden: goede en betaalbare huisvesting bieden in de Hoeksche Waard. 

Bij HW Wonen staat financiële stabiliteit centraal en werken we aan datagedreven besluitvorming. Betrouwbaar inzicht in onze vastgoeddata helpt ons strategische keuzes te versterken, zodat we gericht(er) kunnen investeren in onderhoud, nieuwbouw en verduurzaming. Zo spelen we effectief in op de woonbehoeften in de Hoeksche Waard en maken we maatschappelijke impact waar dat nodig is.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordelen de woningcorporaties op financiële continuïteit.

Deze beoordeling is gericht op drie onderdelen

1. Liquiditeit
   Heeft de corporatie op korte en middellange termijn genoeg geld beschikbaar om haar rekeningen en andere financiële verplichtingen te betalen?
2. Vermogen
   Is er nu en in de toekomst voldoende vermogen om zowel bestaande verplichtingen na te komen als eventuele toekomstige risico’s op te vangen?
3. Onderpand
   Is de waarde van het onderpand hoog genoeg om bij (dreigende) financiële problemen aan de verplichtingen te voldoen?

Voor de berekening van de financiële ratio’s is gebruik gemaakt van het gezamenlijk beoordelingskader van de Aw en het WSW. De beoordeling van de financiële continuïteit wordt gebaseerd vijf financiële ratio’s: 

1. Interest Coverage Ratio (ICR, rentedekkingsgraad)
   Meet hoe vaak de corporatie vanuit de operationele kasstroom, zoals huurinkomsten, de verschuldigde rente kan betalen.
2. Loan to Value (LTV)
   Geeft inzicht in hoeveel geld er is geleend ten opzichte van de totale waarde van de woningen van de corporatie (op basis van de beleidswaarde).
3. Solvabiliteitsratio
   Meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie ten opzichte van het totale vermogen (ook op basis van de beleidswaarde).
4. Dekkingsratio
   Meet de verhouding tussen de marktwaarde van leningen en de marktwaarde van de woningen die in onderpand zijn gegeven bij het WSW. 
5. Onderpandratio
   Meet of de marktwaarde van de woningen die in onderpand zijn gegeven bij het WSW bij discontinuïteit voldoende is om de door het WSW geborgde schuldpositie af te lossen.

Bij HW Wonen zijn de dekkingsratio en onderpandratio nagenoeg gelijk aangezien de gehele leningportefeuille geborgd is door het WSW.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat HW Wonen de komende 5 jaar blijft voldoen aan de externe ratio’s van Aw-WSW. In 2025 is de ICR nog boven de 4, maar zal de komende jaren bewegen richting de norm (1,4). Dit laat zien dat we onze beschikbare middelen volop inzetten voor onze doelgroep. Volgens het jaarplan 2025 mag de ICR maximaal 10% afwijken van de norm 3,7. De gerealiseerde ICR bedraagt 4,3 en ligt daarmee boven de afgesproken bandbreedte. De belangrijkste reden hiervoor is dat HW Wonen €2,2 miljoen aan belasting heeft teruggekregen over 2021.

Om beter inzicht te krijgen in de daadwerkelijke financiële prestaties van HW Wonen in 2025, kijken we naar het genormaliseerde resultaat, zonder de invloeden van factoren waar we weinig invloed op hebben. Het reguliere jaarresultaat wordt beïnvloed door zaken als belastingen, afschrijvingen, rente, afwaarderingen en schommelingen in vastgoedwaarde. Deze zaken vervagen het beeld van onze operationele prestaties.

Daarom gebruiken we het genormaliseerde resultaat, oftewel EBITDA: winst vóór aftrek van rente, belastingen, afschrijvingen en (niet gerealiseerde) waardemutaties. Dit resultaat laat zien hoe wij presteren op operationeel niveau, met focus op de onderliggende inkomsten en kosten die direct verbonden zijn aan onze kerntaak: het bieden van betaalbare en duurzame huisvesting.

De basis is het ‘resultaat na belastingen’, dat wordt aangepast voor de eerdergenoemde posten. In 2025 bedraagt dit resultaat €130,7 miljoen, vergeleken met €110,7 miljoen in 2024, een stijging van €20 miljoen. De grote schommeling in het resultaat wordt veroorzaakt door de waardering van ons vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat.

We beschikken over een groot vermogen, dat niet op de bank staat, maar voornamelijk geïnvesteerd is in onze woningen. De marktwaarde van ons bezit bedraagt eind 2025 €2 miljard. Deze marktwaarde geeft informatie over onze theoretische verdiencapaciteit. Als we al ons vastgoed verkopen, kan de marktwaarde in theorie worden omgezet in liquide middelen. Na het aflossen van onze schulden(marktwaarde €490 miljoen) blijft er €1,5 miljard aan eigen vermogen over.

In 2025 is de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van HW Wonen gestegen van € 1.764 miljoen naar € 1.992 miljoen. Deze toename van € 228 miljoen, oftewel bijna 13%, weerspiegelt naast de oplevering van bijvoorbeeld nieuwbouw voor een groot deel de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille op basis van marktontwikkelingen.

De beleidswaarde daalde van € 1.286 miljoen naar € 1.200 miljoen, een afname van 7%. Deze daling hangt samen met een stijging van de markthuren met 9% wat leidt tot een grotere afslag op betaalbaarheid. Wij willen immers onze huren niet zo hard laten stijgen. Daarnaast zorgen hogere onderhoudslasten als gevolg van een toename in mutatieonderhoud, stijgende planmatige onderhoudskosten en prijsinflatie voor een grotere afslag op onderhoud. In tegenstelling tot de marktwaarde wordt de beleidswaarde niet beïnvloed door uitpondscenario’s of markthuurontwikkelingen, maar is deze volledig gebaseerd op het eigen beleid van HW Wonen. Dat beleid is sterk gericht op betaalbaarheid, lange termijn exploitatie en instandhouding van de woningvoorraad voor de doelgroep. Hierdoor wordt gerekend met streefhuren die lager liggen dan de markthuur en wordt uitgegaan van een exploitatiehorizon van 60 jaar, zonder eindwaarde.

Ons vermogen lijkt op papier groot, maar we hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid. In plaats van al onze woningen te verkopen, verhuren we ze tegen betaalbare prijzen aan onze sociale doelgroep. Hierdoor leveren de woningen veel minder op dan de marktwaarde. Dit noemen we de beleidswaarde.

De beleidswaarde weerspiegelt de werkelijke verwachte waarde volgens ons interne beleid. Het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde is de "maatschappelijke bijdrage" van HW Wonen.

Eind 2025 was de beleidswaarde van ons woningbezit €1,2 miljard, wat de maatschappelijke bijdrage van HW Wonen aangeeft. De maatschappelijke bijdrage bedraagt daarmee €0,8 miljard.