Voor de waardebepaling van de vastgoedbeleggingen wordt rekening gehouden met de impact van klimaatgerelateerde zaken. De veronderstelling is dat de vastgoedbeleggingen momenteel niet blootgesteld zijn aan ernstige fysieke risico’s, maar dat tot zekere hoogte de invloed van transitierisico’s worden meegenomen in de waardering. Dit relateert onder andere aan de toenemende vereisten voor energie-efficiëntie van gebouwen door klimaatgerelateerde wet- en regelgeving en de toenemende vraag vanuit huurders voor energiezuinige gebouwen. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de noodzakelijke investeringen die benodigd zijn om ervoor te zorgen dat voldaan wordt aan deze vereisten.

In 2023 zijn de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd volgens de full-versie van het waarderingshandboek. Daarbij heeft een volledige taxatie van het gehele vastgoed plaatsgevonden. Vanaf 2024 wordt jaarlijks 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op basis van een volledige taxatie, het 2/3 deel wordt getaxeerd volgens een markttechnische update. De taxatie vindt plaats door twee onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd.

HW Wonen hanteert bij de modelmatige waardering van het vastgoed de uitgangspunten zoals opgenomen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Daarbij erkennen wij dat de erkende taxateurs op basis van het "pas toe of leg uit"-principe vrijheidsgraden mogen toepassen om tot een betere waardering op complexniveau te komen.

De taxateur heeft de professionele ruimte om gemotiveerd af te wijken van de standaard uitgangspunten uit het waarderingshandboek. Wij achten de door hen gemaakte keuzes in het toepassen van de vrijheidsgraden passend binnen hun oordeelsvorming.

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van woningen, BOG/MOG/ZOG en parkeren gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Het DAEB-vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. HW Wonen heeft hiervoor een volmacht verstrekt aan het WSW als bedoeld in artikel 30 van het Reglement van Deelneming Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is opgenomen onder de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gefinancierd middels de verstrekte startlening uit de DAEB-tak.

Ten aanzien van de streefhuren hanteert HW Wonen vastgestelde huurprijzen, waarbij wordt afgetopt op basis van vaste huurprijs segmenten.

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Reparatie- en klachtenonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Contractonderhoud
• Planmatig onderhoud

HW Wonen heeft nog 451 (2024: 482) eenheden waarop een EFG label van toepassing is. Voor deze complexen is een correctie uitgevoerd op de MJOB.

In de marktwaarde zijn geen uitgaven opgenomen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud.

De beheerlasten norm is gebaseerd op de het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2026.

Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VoV) is in het volgende schema opgenomen:
Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 15% en 25%. Daarnaast heeft HW Wonen een terugkoopverplichting. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn gewaardeerd op de leegwaarde onder aftrek van de korting. Van 2015 tot en met 2022 zijn er overigens geen woningen onder een VoV-regeling overgedragen aan derden. Vanaf 2023 wordt een deel van de teruggekochte woningen weer doorverkocht in Koopgarant. De overige teruggekochte woningen worden vrij op naam (v.o.n.) verkocht of opnieuw in verhuur genomen.

Gedurende het boekjaar zijn 6 "Koopgarant"-woningen onder de bovengenoemde en individueel van toepassing zijnde condities teruggekocht, waarvan 4 als afkoop bloot eigendom en 2 woningen zijn in koopgarant doorverkocht.

In de jaarrekening is voor de leningen een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.

Voor tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering is een latente belastingvordering van € 1.562 (2024: € 2.422) in de balans opgenomen. Dit betreft de waardering van het fiscaal afschrijvingspotentieel. Dit betreft het verschil tussen de fiscale waarde en de marktwaarde dat door fiscale afschrijvingen in de komende jaren wordt gerealiseerd tot maximaal de WOZ-waarde.

Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie en het vastgoed dat is bestemd voor verkoop is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert.

De jaarrekening 2024 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 10 juni 2025. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

Per 31 december 2025 is in totaal 970,5 miljoen euro aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2024: 891,9 miljoen euro), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van 792 miljoen euro (202:478 miljoen) in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van HW Wonen niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van HW Wonen. De mogelijkheden voor HW Wonen om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van HW Wonen is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

De jubileumvoorziening heeft betrekking op uitkeringen aan medewerkers op basis van de duur van het dienstverband. De voorziening betreft het geschatte bedrag van de in de toekomst uit te keren jubileumuitkeringen, contant gemaakt tegen 2,57% (2024,: 2,24%). De berekening is gebaseerd op gedane toezeggingen, blijf kans en leeftijden. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar wordt afgewikkeld bedraagt 5,8 duizend euro (2024: 9,6 duizend euro). Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar wordt afgewikkeld bedraagt 293,9 duizend euro (2024: 231,4 duizend euro).

Een werknemer heeft conform de CAO Woondiensten per kalenderjaar recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget van 900 euro met een maximum van 4.500 euro, uitgaande van een fulltime dienstverband. Bij de vorming van de voorziening is ingeschat dat 20% van het budget daadwerkelijk wordt opgenomen.

De marktwaarde van de leningenportefeuille per 31 december 2025 bedraagt € 490,7 miljoen. Dit is inclusief € 16 miljoen voor het niet opgenomen deel van de variabele hoofdsomleningen (2024: € 422,3 miljoen). De marktwaarde voor de geborgde leningen bedraagt per 31 december 2025 € 487,7 miljoen en voor de ongeborgde leningen € 3,0 miljoen (2024: geborgd € 418,9 miljoen en ongeborgd € 3,4 miljoen).

Van de opgenomen vastrentende leningen is de gewogen gemiddelde rente 2,57% (2024: 2,24%).

Basisrenteleningen zijn door HW Wonen in het verleden afgesloten omdat ze de mogelijkheid boden de marktrente laag vast te leggen, zonder dat (zoals bij een reguliere lening) de bijbehorende hoge(re) kredietopslag in rekening werd gebracht. Periodiek dient de opslag op de basisrenteleningen opnieuw te worden vastgelegd. De rentecoupon bestaat uit twee componenten: de basisrente en de liquiditeitsopslag. De basisrente ligt vast voor de gehele looptijd van de lening. De liquiditeitsopslag geldt voor een bepaald overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen te worden. De liquiditeitsopslagen van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,27% en 0,35%.
Vanwege de per definitie grote onzekerheid over de timing van (des-) investeringen worden variabele hoofdsom leningen wenselijk beschouwd in de leningenportefeuille. Het risico op overliquiditeit wordt middels de flexibiliteit van een dergelijke variabele hoofdsom lening beperkt. Dit omdat de hoofdsom periodiek kan worden aangepast. HW Wonen heeft ultimo 2025 twee leningen met een variabele hoofdsom in portefeuille. Eén van € 25 miljoen en één van € 5 miljoen. In totaliteit zijn er dus voor € 30 miljoen aan variabele hoofdsom leningen in portefeuille. Deze leningen kennen een variabel rentepercentage gelijk aan de 1-weeks en 1-maands Euribor. Daarboven komt een opslag; de gewogen gemiddelde opslag bedraagt 0,43%.

Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 486,3 miljoen (2024: € 390,5 miljoen).

De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2025 21,3 jaar en de duration bedraagt 14,0 jaar (2024: 20,96 jaar en 16,16 jaar).

HW Wonen maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die HW Wonen blootstelt aan markt-, valuta-, rente-, kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft HW Wonen een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van HW Wonen te beperken. HW Wonen zette in het verleden afgeleide financiële instrumenten in, zijnde interest rate swaps om risico’s te beheersen. De laatste renteswap is medio 2022 afgelopen. Afgeleide instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden.

HW Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar financiële instrumenten. HW Wonen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij ten einde kredietrisico te spreiden.

HW Wonen loopt renterisico over leningen die een eindaflossing kennen en geherfinancierd moeten worden. Tevens zal een groot deel van de investeringen extern gefinancierd moeten worden, wat leidt tot blootstelling aan de dan geldende rentetarieven en leidt dus ook tot een renterisico.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt HW Wonen risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. De variabele hoofdsom leningen zijn beperkt voor een omvang van maximaal 7% van de leningenportefeuille om dit renterisico te beperken. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt HW Wonen risico’s over de marktwaarde.

Het rente- en looptijdenbeleid van HW Wonen is erop gericht om het renterisico van de lening portefeuille van het lopende boekjaar onder de gehanteerde norm van 15% te houden. De looptijden van nieuw af te sluiten leningen worden zo bepaald dat er in de toekomst een gelijkmatig beeld van de vervalkalender ontstaat. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het eind van het jaar) wordt berekend als de som van:

HW Wonen loopt renterisico als gevolg van volatiliteit van variabel rentende leningen en als gevolg van herfinanciering van vastrentende leningen. Dit kan als volgt worden weergegeven (excl.agio):

HW Wonen is alleen actief in Nederland en loopt geen valutarisico.

HW Wonen heeft geen aandelen in beurs- en niet beursgenoteerde ondernemingen en loopt derhalve geen prijsrisico.

HW Wonen bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat voor HW Wonen steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen te kunnen voldoen. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking.

HW Wonen zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het eventueel wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

HW Wonen ziet erop toe dat er te allen tijde voldoende opvraagbare tegoeden beschikbaar zijn om aan de betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Hiervoor gebruikt zij haar roll-over leningen, waarop wekelijks en maandelijks kan worden opgenomen en teruggeplaatst.

Het WSW heeft op 5 augustus 2025 verklaard dat, conform artikel 8 van het Reglement van Deelneming van het WSW, HW Wonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Het WSW heeft dan ook een borgbaarheidsverklaring afgegeven. Het WSW stelt jaarlijks per corporatie een risicoscore vast aan de hand van door het WSW vastgestelde normen. Deze risicoscore wordt bepaald op basis van een integrale beoordeling van de financiële en bedrijfsmatige risico’s. Het WSW heeft voor de jaren 2025 tot en met 2027 een borgingsplafond afgegeven. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat HW Wonen op enig moment in het betreffende kalenderjaar mag hebben bij het WSW. Dit plafond is berekend op basis van de ingediende dPi2024 waarin onder andere wordt aangegeven wat de verwachte financieringsbehoefte over deze periode is. De risicobeoordeling wordt hierin meegewogen. Het WSW heeft in november 2025 extra borgingingsruimte afgegeven voor de uitvoering van de activa-passiva transactie met de SOR.

Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen.
Per 1 juli 2021 is de obligoregeling met WSW gewijzigd. De oude, eenmalige obligoverplichting van 3,85% van het geborgde schuldrestant is anders ingericht en vervangen. Dat gebeurt via een nieuwe jaarlijks gemaximeerde obligoheffing en een “gecommitteerd obligo”. Het gecommitteerd obligo wordt zeker gesteld door middel van een door deelnemers af te sluiten obligolening.
Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar. Voor boekjaar 2025 bedroeg dit percentage 0,0269% resulterend in jaarlijkse obligoheffing van € 105.042,-voor HW Wonen.

Daarnaast zijn corporaties verplicht een obligolening af te sluiten. De obligolening is een nieuw onderdeel van het borgstelsel van WSW en is een lening met een variabele hoofdsom waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er niet getrokken wordt op de obligolening, betalen corporaties over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding aan de geldgever.
Deze obligolening is een door WSW geborgde variabele hoofdsomlening die de woningcorporatie aangaat met een geldgever en waarvan na trekking de gelden rechtstreeks worden gestort op een daartoe aangewezen rekening van WSW. Jaarlijks stelt WSW de omvang van dit gecommitteerd obligo vast op basis van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar. Met deze obligoregeling staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2025 heeft HW Wonen een aangegane obligolening van € 10,2 miljoen (per 31 december 2024:€ 9,1 miljoen) die niet is getrokken. Deze obligolening kan worden getrokken indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

HW wonen heeft ultimo 2025 in totaal € 0 miljoen (2024: € 0 miljoen) aan leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum voor investeringen en herfinancieringen.

Deze erfpachtverplichting betreft één onroerend goed gebouwd op grond. Deze erfpacht loopt tot 24-11-2048. Het jaarlijkse bedrag aan canonverplichtingen bedraagt 11 duizend euro. De canonverplichtingen lopen jaarlijks.

In ’s-Gravendeel zijn in het verleden 10 woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’- voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor ons geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. Per ultimo 2025 kunnen nog 6 woningen aan ons aangeboden worden voor terugkoop.

Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw en verduurzaming van woningen voor een totaalbedrag van € 45,8 miljoen (2024: € 31,8 miljoen), zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.

HW wonen heeft voor planmatig onderhoud een langdurige samenwerking waarbij de onderhoudsverplichting in kwaliteit is vastgelegd maar niet in geld.

Net als vorig jaar hoeven corporaties geen bedrag voor saneringsheffing op te nemen in dPi. Dit laat onverlet dat - afhankelijk van nieuwe ontwikkelingen – op enig moment door de saneerder een saneringsheffing opgelegd kan worden op grond van artikel 58 van de Woningwet.

Er zijn ultimo 2025 geen claims en/of geschillen ingediend bij HW Wonen waarvan wij verwachten dat deze een nadelige invloed van betekenis zullen hebben op onze financiële positie.

De terugkoopverplichtingen uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling zijn vermeld in de toelichting op de balans bij de post verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.